（原标题：御璟星城元启牛小散，4月份销售额-2.8亿元）
北京进深 徐迪 两周前，位于大兴西红门的御璟星城元启，为了向“好房子”靠拢，主动调整设计方案，新增外置阳台、挑空平台等扩容利器。
此举一出，不但没有促进成交，反而出现了退房。
截至4月27日，网签数量只剩下8套，成交均价5.32万元/㎡，约为指导价的81折。
4月14日，大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块规划设计方案调整公示。
这是御璟星城元启所在地块，去年2月底中建壹品以48.76亿元摇中，打造为御璟星城二期项目。
项目于2024年8月28日以元启繁星园的备案名取得预售证，19栋楼1052套住宅，销售指导价6.6万元/㎡。
4月15日，项目网签数量为61套，成交均价53504元/㎡。
4月16日，住建委网站显示，项目已签约套数为50，成交均价53550元/㎡。
到现在，网签已回归到个位数。
与4月15日相比，签约面积足足减少了5275㎡，按照下限5.3万/㎡的成交均价计算，相当于倒扣了2.8亿元的销售额。
本次方案调整，是为提升项目居住品质，打造人民满意的“好房子”，拟按照“好房子”技术要点进行规划方案调整。
项目卖不动是事实，开盘七个月，去化率仅6%，成交额3.25亿元，这个项目单单拿地就花了48.76亿，1年多的时间，地价覆盖率还不到7%。
让元启不得不调规的原因还有隔壁的6030地块。
去年9月，兴创置地以底价22.25亿拿下6030地块，或出于全盘铺排营销考虑，它刻意控制入市节奏，减少与元启的竞争，兴创置地西红门地块才着手方案设计。
在北京“好房子”新规助力下，兴创6030地块允许设置阳台，且在出让文件中明确提到，考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，该项目如设置阳台，应进行封闭。
中建壹品只能重做方案牛小散。
对比此前的规划设计，最大的改动就是在原有飘窗基础上，增加了南向奇偶阳台、挑空平台等当下新规产品的扩容利器。
调整后平面图↓
调整前户型分布图↓
1、整体规划
项目占地面积4.7公顷，总建面18.31万㎡，其中地上建面11.77万㎡。
总户数由1052增加至1065户。
楼栋数量：由原来的19栋，改为21栋。
整体排布方式没变，中间为13-15F小高层，南北以及东侧邻街一排楼栋为11层以下洋房产品。
南排楼栋号有调整，此外，将西北角的原3#楼拆分为3#、4#楼；东南角的19#转角楼栋，拆分为16#、17#。
层高：总层数没变，但单层高度由原来的2.93米，统一调整至3米以上，适配新规标准。
其中2#、3#楼单层高度超过3.1米。
面积段：户型面积段仍是80-168㎡，分布也与此前一致。
顶配168户型在最北边的2#-4#楼，为7-8F洋房，其余120以上大户型主要分布在中间的6#-10#楼5栋高层中。
小区东侧两栋11层洋房，1#楼和16#楼，为东西朝向，室内无法做到南北通透，为起步80户型。
2、扩容空间
调规后，元启拥有了令人眼花缭乱的扩容空间。
此前的南向飘窗、端户L型转角飘窗保留牛小散。
在此基础上，新增了南北开敞阳台，部分或为错层阳台，另有挑空平台+设备平台。
这些平台目前看来均为结构外建筑，除开敞阳台外，其余均不计入建面。
从当前市场来看，报规阶段为开敞阳台，但后期大部分也都封入室内空间使用。
昨天兴创置地在大兴黄村项目反馈意见中，针对阳台问题明确回复：房屋交付时不封闭开敞阳台。
交付后业主待如何，显然不在开发商控制范围内。
此外，指标表中显示项目有超过8000㎡的丙二类库房或有地下室搭配出售。
调整落地后，元启得房率会增加多少，是否会涨价？目前不得而知。但可以肯定的是，大兴群众急切呼吁“好房子”。
就在2月底，御璟星城一期业主在人民网留言板写到，未来的房子，能有阳台是个好事，提升使用率、安全性、舒适度等，但是对于刚刚交付的新房，是否可以考虑补一个阳台封闭的要求。
3、户型设计（旧版）
调规后项目建面仍为80-168平三居至四居，起步80㎡三居，得房率约79.66%（不含赠送）。
虽功能齐全，但实际使用中可能存在空间紧凑问题，尤其是次卧或储物空间不足。
88㎡大三居，26.8㎡的东区LDK空间，14.7㎡的主卧套空间。
南侧双飘窗，北侧次卧有设备平台，得房率约81%。在增加阳台之后，建面使用率将进一步拉高。
元启110㎡三居分两类户型，一类是常规户型，客厅有270°转角大飘窗，采光和视野不错。但公卫的位置有点尴尬，在儿童房门口，缺乏隐私性；
另一类“变异”户型，此类户型通常采光和通风较差，改造难度较大。但开发商有巧思，它把不规则区域做成储藏间。这样一来，购房者接受度大大提高。
同样，142㎡四居也分两类户型。一类是常规的四叶草户型，客厅位于南向中央，中西双厨设计；
另一类户型的客厅在角落，但拥有270°转角大飘窗，客人去客厅的动线变得不是那么方便。此外，多功能室也变成了书房。
为了“好房子”，中建壹品这次可谓煞费苦心，购房人更加期待改规后的新产品出现。
4、公共空间
调规之后，项目并未增加架空层、风雨连廊等配建，但在2#楼南面空地上增加了一处邻里共享中心，面积近100㎡。
此前规划中，小区已设置有户外阅读室、自然科普课堂等，还有一条户外跑道串联园区。
小区设有两处景观大门：北面1#大门，西侧有出租车站点，东边是公共服务配套楼，包括物业服务用房，邮政所等。
东面2#大门占地面积更大，与下沉庭院和商业配套楼合围，做了地下地上两层会所，延展区域总计近千平，形成一个集门户、社交、商业为一体的社区盒子。
下沉庭院打造了高约9米，宽约4米的飞瀑景观造型，呈现观水入园的效果。
眼下，大兴有“黑科技”的新盘一个比一个卷，至少有5个项目设置了阳台。
调规后的元启，能否涅槃重生？它的效仿对象，大兴另一个项目——京玺，虽然也有奇偶阳台，但取证快9个月，网签去化才破两成。
而元启后面的“追兵”，实力也不可小觑。
例如兴创黄村项目，凑齐了好房子“三件套”（阳台+风雨连廊+架空层）；再如大兴新城0003、0011地块，它的开敞阳台尺度非常大，进深约1米8。
元启项目开发主体是北京凤河桥北房地产，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股权交给了大兴国资旗下的兴创置地。
据知情人士透露牛小散，中建壹品北方分公司总经理田植钊已离任，接替者是北方分公司党总支书记刘尚元。
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